NBR 15575 - Norma de Garantias na Construção Civil

Da Norma de Desempenho (NBR 15575) à Norma de Garantias (NBR 17170)

As edificações são estruturas compostas por sistemas que precisam garantir segurança, desempenho e confiabilidade aos seus ocupantes ao longo do tempo. Até recentemente, o tema das garantias era tratado de forma limitada pela legislação civil (art. 618 do Código Civil) e por diretrizes informativas da NBR 15575 (Norma de Desempenho).

A publicação da ABNT NBR 17170:2022 - Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes representou um avanço importante, pois trouxe clareza técnica e segurança jurídica para construtoras, incorporadoras, projetistas e clientes.

Evolução normativa

NBR 15575 (2013): introduziu os conceitos de vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU), estabelecendo parâmetros de desempenho e durabilidade, mas sem detalhar prazos de garantia.
NBR 17170 (2022): atualizou e expandiu o conteúdo do antigo Anexo D da NBR 15575, transformando-o em uma norma independente, com diretrizes claras sobre condições e prazos de garantia.

Conceitos centrais

Garantia: prazo em que construtoras, incorporadoras ou prestadores se responsabilizam por falhas decorrentes de execução, concepção de projeto ou emprego de materiais;
Garantia legal: prevista no Código Civil (5 anos para solidez e segurança da edificação);
Garantia contratual: prazos adicionais oferecidos pelo fornecedor, definidos em contrato ou termo de garantia;
Vida útil (VU): período em que o sistema ou edificação atende às funções previstas, desde que cumpridas as manutenções;
Vida útil de projeto (VUP): estimativa teórica prevista em projeto, considerando uso adequado e manutenções regulares.

Características principais da NBR 17170

Abrangência ampla

Aplica-se a todos os tipos de edificações (residenciais, comerciais, industriais, hospitalares etc.) e também a reformas e serviços específicos de construção.

Prazos recomendados de garantia

Define prazos mínimos para diferentes sistemas e componentes.
Complementa a garantia legal de 5 anos para solidez e segurança, abrangendo também falhas em sistemas como vedações, revestimentos, instalações hidráulicas e elétricas

Responsabilidades bem definidas

Incorporadores, construtores e prestadores: devem entregar a obra com termo de garantia e manual de uso, operação e manutenção (conforme NBR 14037 e NBR 5674);
Projetistas e fabricantes: devem assegurar a conformidade técnica dos materiais e sistemas empregados;
Proprietários e usuários: devem realizar a manutenção preventiva e usufruir da edificação respeitando o manual de uso e operação entregue pelo construtor.

Formalização documental

As condições de garantia precisam estar registradas em documento específico e anexadas ao manual de uso da edificação;
A clareza das cláusulas evita litígios e fortalece a relação de confiança com o cliente.

Condições de perda da garantia

Descumprimento de manuais, uso inadequado, ausência de manutenção ou intervenções realizadas por profissionais não habilitados podem levar à perda da garantia.

Importância prática

A Norma de Garantias representa um avanço em três dimensões:

Transparência para o mercado: elimina interpretações vagas sobre prazos e coberturas;
Segurança jurídica: facilita a solução de disputas judiciais e confere mais transparência à pauta de responsabilizações;
Confiança e qualidade: Valoriza o patrimônio dos clientes.

Conclusão

A NBR 17170 é hoje a principal referência para o tema garantias em edificações no Brasil. Ao diferenciar claramente vida útil e garantia, definir prazos recomendados e estabelecer responsabilidades para todos os agentes da construção, a norma promove um equilíbrio entre direitos e deveres.

Para construtoras e incorporadoras, ela oferece um guia técnico para a elaboração de contratos mais claros e seguros. Para consumidores e gestores de edificações, garante previsibilidade, valorização e proteção do patrimônio.