NBR 14037: A importância da documentação que deve ser entregue pela construtora à Sindicância

A NBR 14037 define as diretrizes para elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações. Descubra por que é essencial que os síndicos conheçam a documentação obrigatória que deve ser entregue pela construtora.

O que é a NBR 14037?

A ABNT NBR 14037 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações é a norma que define os requisitos mínimos que devem constar no manual entregue pela construtora ou incorporadora ao responsável legal pela edificação.

Esse manual funciona como um guia de instruções do condomínio: orienta sobre uso correto, conservação, manutenção preventiva e operação dos sistemas construtivos, ajudando a aumentar a vida útil da edificação e reduzir riscos de falhas e acidentes.

A documentação obrigatória segundo a NBR 14037

Um dos pontos centrais da norma é a exigência de que a construtora entregue à Sindicância (ou responsável legal pela edificação) uma série de documentos técnicos e operacionais.

De acordo com a tabela de conteúdos mínimos da NBR 14037, devem constar no manual:

• Garantias e assistência técnica
• Tabela de prazos de garantia;
• Procedimentos para solicitação de assistência técnica.
• Memorial descritivo
• Informações sobre sistemas construtivos e características especiais do projeto;
• Desenhos esquemáticos das instalações;
• Especificações de acabamentos;
• Cargas máximas admissíveis (estruturais e elétricas).
• Fornecedores e projetistas
• Relação de fornecedores e contatos;
• Relação dos projetistas responsáveis.
• Operação, uso e limpeza
• Procedimentos de ligação a serviços públicos;
• Instruções de uso e instalação de equipamentos;
• Recomendações de limpeza e conservação;
• Referência à NBR 15575 para acessibilidade e manutenção.
• Sistemas e componentes da edificação
• Hidrossanitários;
• Eletroeletrônicos;
• Proteção contra descargas atmosféricas;
• Climatização e ventilação;
• Automação e comunicação;
• Sistemas de incêndio;
• Estruturas, fundações e vedações;
• Revestimentos, pisos, coberturas, jardins, esquadrias e vidros.
• Manutenção
• Modelo de programa de manutenção preventiva;
• Orientações para inspeções periódicas;
• Indicação da obrigatoriedade de registros.
• Informações complementares
• Sustentabilidade: recomendações para uso racional de água, energia e coleta seletiva;
• Segurança: procedimentos de emergência para vazamentos, falhas elétricas, incêndios e evacuação da edificação.

Por que os Síndicos devem conhecer essa documentação?

O Síndico é o gestor legal da edificação e, portanto, precisa conhecer em detalhes a documentação prevista pela NBR 14037. Essa atenção traz benefícios como:

📌 Maior segurança jurídica: garante que a construtora entregue todas as informações exigidas por norma;

📌 Gestão eficiente do condomínio: facilita a organização de manutenções preventivas e corretivas;

📌 Redução de custos: evita improvisos e falhas por falta de informação técnica;

📌 Segurança dos moradores: assegura procedimentos claros em caso de emergências;

📌 Valorização patrimonial: preserva a vida útil do empreendimento.

E quais documentos a construtora deve obrigatoriamente entregar ao condomínio juntamente com o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação?

 Com base no Anexo A da NBR 14037, elaboramos o checklist a seguir para apoiar a sindicância e a administração condominial na verificação da documentação obrigatória que o condomínio deve receber e manter em arquivo após a entrega do empreendimento por parte da construtora:

1. Projetos técnicos

• Projeto arquitetônico aprovado pelo órgão público competente.
• Projetos 'as built' (conforme executado) de todas as disciplinas: estrutural, fundações, instalações elétricas, hidráulicas, gás, climatização, prevenção contra incêndio, acessibilidade etc.
• Plantas de localização de sistemas prediais e infraestrutura.

Responsabilidade de gestão: manter arquivados em formato físico e/ou digital, com acesso controlado. Devem ser usados como referência em reformas futuras (conforme NBR 16280).

2. Documentação legal e administrativa

• Alvará de construção.
• Habite-se ou Auto de Conclusão emitido pela prefeitura.
• Certidões e licenças relacionadas à obra (ex.: meio ambiente, vigilância sanitária quando aplicável).

Responsabilidade: manter cópia autenticada no acervo condominial, sob guarda do Sindicância.

3. Memorial descritivo e especificações

• Memorial descritivo detalhando materiais, acabamentos e sistemas aplicados.
• Relação de fornecedores e fabricantes dos principais insumos.

Responsabilidade: servir como base para futuras aquisições de peças de reposição e manutenção.

4. Manual de uso, operação e manutenção

• Manual da edificação, abrangendo unidades autônomas e áreas comuns.
• Instruções de operação de equipamentos (bombas, elevadores, geradores, sistemas de incêndio etc.).
• Programas de manutenção obrigatória (conforme NBR 5674).

Responsabilidade: A sindicância deve zelar pelo cumprimento das rotinas de manutenção, arquivar comprovantes e repassar aos novos gestores em caso de troca de administração.

5. ARTs e RRTs

• Anotações de Responsabilidade Técnica (CREA) e Registros de Responsabilidade Técnica (CAU) de todos os profissionais envolvidos no projeto e execução.

Responsabilidade: manter para eventuais perícias ou disputas jurídicas, comprovando a autoria técnica.

6. Certificados de garantia

• Garantias de sistemas, equipamentos e materiais (como elevadores, bombas, esquadrias, impermeabilizações).
• Certificados dos fabricantes com prazos e condições.

Responsabilidade: controlar prazos de validade e acionar a construtora em caso de falhas dentro da cobertura.

7. Laudos e vistorias

• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
• Laudos de acessibilidade, sustentabilidade ou eficiência energética (quando aplicável).
• Relatórios de testes e comissionamentos de sistemas.

Responsabilidade: arquivar e manter atualizados conforme exigências legais (ex.: AVCB tem prazo de renovação).

8. Registro fotográfico

• Fotografias da obra em etapas relevantes e na entrega final.
• Documentação visual de sistemas embutidos (tubulações, cabeamentos etc.) antes do fechamento de paredes/pisos.

Responsabilidade: usar como referência em manutenções e reformas.

9. Outros documentos

• Certificados de conformidade (INMETRO, normas técnicas específicas).
• Relatórios ambientais ou de impacto, quando exigidos.
• Documentação relativa a sistemas especiais (automação predial, energia solar, reuso de água etc.).

Síntese das responsabilidades de gestão

• Construtora/incorporadora: entregar todos os documentos listados no Anexo A, de forma organizada e acessível.
• Síndicância/Administração do condomínio: receber, protocolar, arquivar e garantir a atualização e uso desses documentos na gestão da edificação.
• Profissionais habilitados: garantir a conformidade técnica da documentação, assinando as ARTs/RRTs e assegurando rastreabilidade.

Em formato de planilha:

Conclusão

• A NBR 14037 é uma ferramenta essencial para o bom funcionamento e a longevidade das edificações. O manual exigido pela norma não é apenas um conjunto de arquivos, mas um verdadeiro guia de operação do condomínio.
• Para a Sindicância, compreender essa documentação é garantir que a construtora cumpra seu papel e que o condomínio tenha todos os recursos para administrar a edificação com segurança, eficiência e transparência.