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Inspeção predial: a radiografia de seu condomínio.

Verificar as condições do prédio é medida indispensável para garantir a segurança dos moradores e fazer sempre um bom negócio.

Não é só o homem que sofre com a ação do tempo, envelhece e fica doente. Com os imóveis isso também ocorre - e de maneira mais rápida.

As edificações requerem cuidado constante, porque quanto mais cedo os sintomas forem descobertos, mais fácil será receitar um remédio e curar a doença, ainda no começo, antes que o problema se agrave.

Como ninguém é obrigado a entender de todos os assuntos, uma opção para o síndico, ou outro responsável pelo condomínio, é consultar alguém que realmente domine o tema, uma espécie de doutor do edifício: um inspetor predial. Assim como é preciso consultar médicos e dentistas, fazer revisão nos veículos e aviões, regularmente, é importante cuidar da saúde do imóvel - um bem muito valioso, alerta o engenheiro Zeferino Velloso Neto, presidente da Abinsp (Associação Brasileira de Inspetores Prediais).

A inspeção pode ser feita não só por razões de segurança e preocupação com a manutenção do edifício, mas também por quem vai fechar um negócio. Algumas pessoas quando vão acertar a compra de um carro costumam levar um mecânico de confiança para checar quais são as reais condições do veículo e, diante disso, poder até negociar o preço. A inspeção predial é um recurso semelhante, usado antes das transações de compra ou aluguel e pelos próprios moradores do prédio. Precaução nunca é demais! Quem pretende comprar um apartamento deve contratar uma empresa que faça um laudo, especificando o estado em que o imóvel se encontra para ver se o negócio vale a pena. No caso da locação, a inspeção é importante para poder discutir o valor do aluguel, explica Benjamin Souza Cunha, vice-presidente do Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação, e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Em geral, as empresas do ramo ou os profissionais liberais fazem uma inspeção detalhada, uma espécie de radiografia do prédio, onde são checados uma série de itens - predeterminados na contratação do serviço.

O engenheiro Renato Sahade, diretor da AT&S - Assessoria em Recuperação Predial Ltda - acredita na importância da rotina de trabalho. Tudo começa com a detecção dos pontos deteriorados. Depois os itens que devem ser corrigidos são colocados em ordem de importância. Com a delimitação das áreas prioritárias, é possível atuar dentro do fluxo de caixa do condomínio, explica.

Conhecer profundamente o bem também é indispensável. Todo imóvel necessita de reparos e manutenção. Com a inspeção, há condições de se prever o tamanho do problema e, em termos de negociação, fica muito mais fácil quando se tem as reais condições do imóvel registradas, explica Helena Couto, gerente de marketing da Yagis.

Após a inspeção, o profissional - ciente do estado do prédio ou apartamento - emite um laudo com todos os problemas encontrados. Além disso, consta do relatório a urgência com que cada item não satisfatório deve ser corrigido. Ter noção de prioridade daquilo que deve ser consertado tranqüiliza o proprietário e evita gastos desnecessários, pelo menos no começo. Algumas empresas fazem, ainda, relatórios fotográficos, nas quais cada ocorrência é especificada.

O laudo de algumas empresas pode trazer também até uma previsão de gastos com a reforma. Com o laudo na mão, o síndico pode fazer um planejamento e ir consertando o que for necessário aos poucos, de acordo com a urgência, diz o vice-presidente do Secovi.

No caso das negociações de compra, ter noção de despesas futuras faz com que o interessado no imóvel analise racionalmente, se a compra vale a pena ou não. O problema ao comprar um imóvel é a paixão que muitos desenvolvem. E quando há paixão, cria-se um bloqueio, porque o comprador não quer enxergar que aquela unidade, que ele julgava perfeita, pode ter problemas, diz Maurício Duarte de Barros, diretor do I-VEC (Instituto de Verificação do Estado de Conservação).

No entanto, com o laudo e todas as possíveis despesas apontadas, muitas vezes, o comprador desperta e consegue analisar friamente todas as vantagens e desvantagens do negócio.


Raio-X:
Nesse check-up, os itens que costumam merecer mais atenção são: a impermeabilização, análise das estruturas do prédio, sistema de proteção contra incêndios e instalações elétricas e hidráulicas. As vezes, o síndico sente que o condomínio está com algum problema e tem como alternativa chamar uma companhia de engenharia. No laudo, damos uma indicação de quanto a pessoa terá de gastar para corrigir os problemas. Como não fazemos o serviço (reforma) e também não indicamos quem faça, isso nos dá isenção, diz Duarte.

Para o diretor da AT&S, a manutenção preventiva pode representar também economia. O gasto com a manutenção preventiva, de acordo com estudos, é 25 vezes menor do que com a corretiva, esclarece Sahade.

Em alguns casos, a inspeção deixa de ser meramente uma opção, gerada pela preocupação com a segurança dos condôminos e, para evitar gastos maiores no futuro, passa a ser uma questão de obrigação.


Regras:
Há um decreto na legislação da cidade de São Paulo - n.° 23.458, de 19 de fevereiro de 1987 (que conferiu nova redação ao artigo 27 do decreto n.° 10.878, de 7 de fevereiro de 1974) – que estabelece punição, por meio de aplicação de multa, aos edifícios de qualquer destinação que forem vistoriados e considerados insatisfatórios quanto à segurança e não tomarem providências mínimas, tais como: escadas, sinalização adequada, detectores, extintores e outras instalações julgadas necessárias.

No entanto, de acordo com o diretor do Contru (Departamento de Controle e Uso de Imóveis da Prefeitura de São Paulo), Paulo Yassuo Hirata, em razão de o órgão ter um corpo técnico muito reduzido, as vistorias, em geral, são feitas quando há processos, denúncia ou de forma aleatória. Muitas vezes, os bombeiros encaminham um ofício ao Contru, relacionando prédios que estão com o sistema de segurança irregular, afirma Hirata.

O mais correto, segundo o diretor do órgão da prefeitura, é o prédio ter o AVS (Auto de Verificação de Segurança), espécie de certificado que comprova que o edifício está respeitando as condições de segurança, propostas pelo município. Quem está interessado em se enquadrar às regras de segurança deve entrar com a solicitação. A medida que o processo é encaminhado, o condomínio precisa começar a se adequar às normas de segurança, de acordo com as propostas feitas pelo perito (contratado pelo prédio). Então o Contru emite uma intimação, estabelecendo um prazo de 180 dias, com possibilidade de prorrogação, para que as obras sejam concluídas e o prédio receba o AVS, explica Hirata.

De acordo com Marcelo Machado, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a associação não tem uma regra genérica sobre inspeção predial. Temos diversas normas que podem ser usadas nas inspeções, como, por exemplo, sobre a construção das edificações, instalações elétricas e hidráulicas, elevadores etc, explica Machado.

A cidade de São Paulo tem um projeto de lei que tem como intenção tornar obrigatória a inspeção nos prédios, mas ainda não saiu do papel. Precisamos de algo mais amplo do que o que existe. O que atualmente temos são exigências do Contru, restritas à área de segurança, constata Octavio Galvão Neto, presidente do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Os síndicos e os próprios moradores também têm um papel importante nesse processo e não devem deixar de exercê-lo. O imóvel tem de ser sempre observado, para que qualquer anomalia constatada seja checada.

Foi por isso que o Ibape desenvolveu, em parceria com o Crea (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), um manual do proprietário com dicas que ensinam ao leigo como prestar atenção no imóvel para identificar problemas. Esse manual é interessante porque o usuário aprende a perceber o que ele pode fazer sozinho e em quais coisas que ele precisará da ajuda de um profissional, observa Galvão Neto. O tempo ideal para se fazer a inspeção varia de acordo com a idade do prédio e dos cuidados que ele recebe periodicamente. Em 98, havia um projeto de lei em andamento, que determinava a realização de vistorias periódicas, diz o diretor da AT&S.

De acordo com esse projeto, construções com até 30 anos teriam de ser inspecionadas a cada cinco anos. Os prédios de 30 a 60 anos, a cada três anos. Já as edificações que tivessem mais de 60 anos teriam de passar por essa rotina anualmente.

Os técnicos do laboratório de instalações prediais do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas), Douglas Messina e Douglas Barreto, acham que o período ideal depende muito da filosofia adotada pelo responsável pelo prédio. A idade do edifício influencia no que se refere à probabilidade de diversos componentes apresentarem falhas, em função do tempo de vida, explicam.

Para o diretor do Contru, no entanto, nem sempre a idade do prédio é um fator determinante. Há prédios antigos que têm ótimas condições de segurança porque há consciência, e edifícios novos que estão abandonados, diz.


Perícia:
Diferentemente da inspeção, a perícia, em geral, é usada quando o proprietário identifica, no seu apartamento ou no prédio, problemas decorrentes de deficiências do projeto ou de execução da construção e quer buscar responsabilidades. Grande parte das perícias surge com o processo judicial, mas está começando a aumentar o número de tais, feitas fora do âmbito da Justiça, com a tentativa de os proprietários negociarem e se entenderem com a construtora. Essa prática ainda é incipiente, mas a tendência é de que ela cresça, esclarece o diretor do Ibape.

A partir do laudo da perícia, por meio do qual os problemas são detectados, fica mais fácil conversar com a construtora e entrar num entendimento. O processo costuma ser mais rápido e barato do que uma briga judicial.


Tradição:
No Brasil, a prática das inspeções periódicas e até mesmo da contratação do serviço na hora de comprar um imóvel, é reduzida, comparando-se este país a outros. A tradição nos Estados Unidos, por exemplo, é muito mais forte.

Nos Estados Unidos, as inspeções, antes de se comprar um imóvel, são um hábito há mais de 20 anos. Isso acontece porque o norte-americano sabe que é importantíssimo conhecer a real condição do bem antes de comprá-lo. Caso contrário, o prejuízo pode ser enorme, constata o presidente da Abinsp. A gerente de marketing da Yagis diz que, apesar de São Paulo ter aproximadamente 30 mil condomínios, a prática da inspeção periódica ainda é muito baixa. O brasileiro não está acostumado com a prevenção, constata Helena.


Evite um boom nas instalações de gás com cuidados simples:
Mesmo com os constantes acidentes causados pelo uso inadequado do gás, por vazamentos que passam despercebidos e pela falta de manutenção periódica das instalações, ainda existe muita negligência.

Em grande parte, esses acontecimentos são fruto do desleixo, mas também do desconhecimento das recomendações técnicas e das leis que regem o uso desse combustível nos sistemas de gás.

O tecno-gasista, Bernardo Roberto da Silva, explica que, de acordo com as normas de segurança da ANP (Agência Nacional do Petróleo) e da CSPE (Comissão de Serviços Públicos de Energia), as distribuidoras de gás, especializadas e credenciadas, têm por obrigação prestar assistência técnica e atender às eventuais reclamações dos consumidores. Porém, independente das normas, o síndico deve exigir, periodicamente da empresa fornecedora de gás e responsável pela manutenção das instalações, visitas de rotina para prevenir e detectar qualquer anomalia no funcionamento do sistema de gás, esclarece Silva.

Os prédios podem optar pelo uso de dois tipos de gás, o GLP (também conhecido como gás de cozinha) ou o gás natural (ou encanado), mas as instalações de ambos devem respeitar o decreto n.° 24.714, de 07 de outubro de 1987 (lei municipal n.° 11.228 de 25 de junho de 1992 ).

A melhor alternativa, na maioria dos casos, é estar sempre atento, e com as instalações de gás não é diferente. Apesar de o gás não ter cheiro, em seu estado natural, ele recebe um sinalizador olfativo (mercaptana) para alertar o consumidor da existência de possíveis vazamentos. Mas o limite de percepção do olfato varia muito de pessoa para pessoa, dependendo da idade e do sexo, alerta o técnico.

Se alguém perceber, por meio do olfato, que o gás está vazando, o melhor a fazer é chamar, urgentemente, uma empresa ou profissional especializado que possa conter o vazamento e descobrir qual foi o motivo. É recomendável requisitar a presença da empresa fornecedora de gás da edificação e, automaticamente, responsável pela assistência técnica. Além disso, esse atendimento deve ser formalizado por ordem de serviço de emergência e em duas vias. Uma assinada pelo solicitante e outra pela prestadora do serviço, esclarece Silva.

Para saber se a empresa especializada em detecção de vazamentos é idônea, o consumidor deve se certificar de que ela é credenciada junto às distribuidoras autorizadas. Outro cuidado é checar se os técnicos responsáveis têm as atribuições profissionais previstas pela decisão normativa do Confrea/Crea (n.° 32, de 14 de dezembro de 1.988). A empresa deve, ainda, ser filiada ao Sindinstalação (Sindicato da Indústria de Instalação), explica o tecnogasista.

Dica: Como medida de segurança, deve-se fazer um teste de estanqueidade do sistema de gás, para checar se há vazamento. Mas atenção: apenas as empresas especializadas têm condições de executar esse teste que tem a duração de, no máximo, duas horas.


Peça referências ao contratar uma empresa ou profissional:
Antes de fechar um contrato ou acertar com uma empresa de inspeção predial ou profissional liberal, busque informações com outros clientes que já foram atendidos e procure saber se eles ficaram satisfeitos com o serviço.

Estabelecer um contrato de prestação de serviço também é indispensável, além de analisar os orçamentos e cumprimento dos prazos prometidos, adverte o vice-presidente do Secovi. Outro requisito, mais do que necessário, é buscar um profissional que tenha uma formação diretamente voltada para o setor de inspeção.

A Abinsp só admite como associados: engenheiros, arquitetos e técnicos em construção civil. Os associados recebem instrução e guias de inspeção, tendo de seguir um procedimento padrão e atender a um código de ética profissional, explica o presidente da associação.

Fonte: Revista Direcional Condomínios. Inspeção predial: a radiografia de seu condomínio. Ano 3. N° 33. Outubro de 2000. Páginas: 16, 17, 18 e 19. Por Janaina Fidalgo.

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Lilian Ishimura (28/12/2012)
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