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A importância da manutenção predial para a segurança dos condôminos.

De tempos em tempos, os meios de comunicação de massa noticiam pelo mundo afora, com certa dose de sensacionalismo ou não, mas sempre de maneira isolada, os desabamentos de edifícios, geralmente residenciais, que, quando não provocam a desnecessária perda de vidas humanas, afloraram outras graves implicações sociais. Tais ocorrências podem ser registradas em países altamente civilizados, mas, na maioria das vezes, isso acontece nos países ainda em desenvolvimento (e no Brasil não é diferente), trazendo à tona um questionamento recorrente mas nunca solucionado: de quem é a culpa?

Nesse sentido, o Conselho paulista tem tentado, através de legislação a ser criada, implantar a obrigatoriedade da manutenção preventiva em edificações para que, dessa forma, possa agir efetivamente no assunto em questão.

Para falar a respeito de forma mais abrangente possível, a Revista CREA-SP teria de abordar os itens da inspeção em estruturas de edifícios, a conservação de estruturas de concreto e da alvenaria, o controle das pragas urbanas (para evitar, por exemplo, o problema dos cupins de concreto), a impermeabilização, os revestimentos, as esquadrias de alumínio, as instalações hidráulicas, elétricas e de telefonia, os sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) e até aspectos do Código de Defesa do Consumidor. para que os contratantes dos serviços de inspeção e manutenção predial (síndicos, condôminos, etc) conheçam os seus direitos na relação com os fornecedores. Mas, por uma questão de espaço, recorremos inicialmente a dois assuntos prioritários - a grande ocorrência de acidentes com instalações elétricas e a discussão em torno da obrigatoriedade da inspeção predial — contando com depoimentos de dois profissionais que trabalham na área há bastante tempo: o engenheiro eletricista Edson Martinho, consultor do Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre) e membro da Associação de Engenheiros e Arquitetos de São Caetano do Sul, e o engenheiro civil Paulo Barreto, conselheiro do CREA-SP e membro do Instituto de Engenharia (IE).


Incêndio e choque elétrico:
Segundo Edson Martinho, os riscos causados pela eletricidade devem ser (tratados com muito cuidado e atenção, pois muitos acidentes acontecem diariamente e a relação com a eletricidade é iminente. Os dois riscos mais comuns são o de incêndio e o do choque elétrico, ambos podendo causar muitos danos financeiros e mesmo fatais.

Além desses fatos - continua o consultor do Procobre -, a morte pelo motivo da eletricidade pode ser mascarada como uma parada cardíaca ou uma parada respiratória_ sem que seja possível diagnosticar a eletricidade como causa mortis. Um estudo do IEC (Comitê Internacional de Eletrotécnica) mostra o efeito da corrente elétrica em um coração que, quando submetido a uma corrente acima de 30mA, o risco de morte por fibrilação cardíaca é enorme.

Mas como resolver isso? Em primeiro lugar - lembra Martinho -, o Brasil, assim como todos os países desenvolvidos, possui um conjunto de normas elaboradas com o objetivo de fornecer parâmetros mínimos de qualidade e segurança para a fabricação de um determinado produto ou mesmo na realização de um determinado serviço, editadas pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. No assunto eletricidade, há uma série delas e, entre as mais comuns, podemos citar a NBR5410 (Instalações Elétricas de Baixa Tensão) e a NBR5419 (Sistemas de Proteção contra Descargas Atmosféricas - SPDA). Cada um dessas normas, dentro da sua abrangência, fornece condições de se realizar um serviço seguro e com qualidade. E é sempre bom lembrar que os serviços executados por um profissional são de responsabilidade dele, por toda sua vida. É necessário que este profissional se cerque de todas as garantias de um serviço correto. A maneira de realizar este serviço corretamente é seguir as normas vigentes. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 39, inciso 8°, alega que as normas oficiais vigentes devem ser seguidas sob penas da lei.

Assim, temos que, para elaborar um projeto e executar um serviço de implantação ou manutenção, devemos ter sempre à mão, como base, a norma vigente. A norma de SPDA (NBR5419/01), por exemplo, cita que os sistemas de SPDA devem sofrer vistorias anuais, com emissão de laudo e ART.

Para a instalação elétrica predial, Edson Martinho recomenda uma vistoria bienal e uma reforma na instalação elétrica a cada 10 anos, no máximo. Levando em conta uma pesquisa recente realizada pelo Procobre, em que 50% dos imóveis de São Paulo, com mais de 20 anos, nunca sofreram uma reforma da instalação elétrica, podemos concluir que, mesmo com todo o risco citado, a manutenção predial ainda é legada à última prioridade, diz ele.

Os exemplos citados até agora são de instalações elétricas que podem causar danos e até mortes, mas não podemos esquecer de outros itens, como tubulações de gás, por exemplo, que devem ser verificadas anualmente, para detecção de possíveis vazamentos e fenômenos corrosivos, ou as tubulações de água fria e quente e sistemas de combate a incêndio (hidrantes e sprinklers), para verificação do mesmo tipo de ocorrências. Sem contar com a parte estrutural do prédio, quanto a rachaduras, etc. E por ai vai.

Para os incautos, pode parecer que, ao falarmos de manutenção predial, damos a impressão de que se trata de uma necessidade exclusiva dos prédios e que a responsabilidade pelo serviço é sempre do zelador, mas vale lembrar que dentro das unidades comerciais e residenciais existe a mesma necessidade e que a responsabilidade, tanto pela manutenção quanto pela contratação de profissionais habilitados para a realização do serviço, é do proprietário ou do inquilino.

Diante dos fatos apresentados, conclui-se que manutenção é garantia de segurança e a responsabilidade desta manutenção é de todos, contratando profissionais habilitados e credenciados para a realização do serviço.

O CREA-SP já discutiu anteriormente, com diversas entidades representativas da comunidade tecnológica, o terna Segurança das Instalações Elétricas (processo C-177/96), abonando a definição do Comitê Brasileiro de Avaliação da Conformidade, de que a medida mais eficaz seria implantar o processo de Inspeção de Conformidade das Instalações Elétricas no âmbito do Sistema Brasileiro de Avaliação da Conformidade (Inmetro).

Barreto diz que a medida teria como ponto forte a credibilidade no sistema de avaliação, por meio de organismo credenciado pelo Inmetro, e não no fomento de pseudo-laudos emitidos por caneteiros, que tanto imperam atualmente no tocante à NR-10 do Ministério do Trabalho, o habite-se das prefeituras e outros documentos, dos Bombeiros, Contru, etc. É a velha história do me engana que eu gosto. Ou seja, alguém finge que está preocupado com a segurança e o outro lado finge que entrega um laudo.

Entendo que o CREA-SP, ao participar desse processo, atuando como entidade fomentadora e divulgadora das necessidades da prática da manutenção predial, pode trabalhar em prol dos bons profissionais e da sociedade, fornecendo informações esclarecedoras sobre o assunto, valorizando a classe, direcionando a contratação de profissionais e empresas legalmente habilitadas, afastando os curiosos e atingindo o objetivo final, que é a segurança.

A nível individual (sic), também vale lembrar aos profissionais do CREA-SP moradores e usuários de edifícios residenciais e comerciais que, no que concerne ao tema, são eles os principais transformadores de opinião dentro dos seus condomínios. São eles que podem mostrar aos demais condôminos como devem ser as construções, sua forma de uso correta, problemas que podem surgir e o momento em que o profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, deve ser chamado para a análise e prescrição de providências a serem tomadas para a segurança e economia dos edifícios. Portanto, mãos à obra. (GM).


A segurança das obras de engenharia civil:
A quem cabe a responsabilidade de assegurar a segurança das obras civis projetadas e executadas por arquitetos e engenheiros? Ao Sistema CONFEA/CREAs? Às prefeituras? Às universidades? Aos fabricantes de materiais? Quem pergunta é o engenheiro civil Paulo Helene, professor titular da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, presidente do Instituto Brasileiro do Concreto (Ibracon), especialista em Patologia e Terapia das Estruturas de Concreto, em artigo de sua autoria, produzido logo após o recente desabamento do Edifício Areia Branca, em Recife (PE). Afinal - diz ele -, era um edifício de 12 andares, com mais de 20 anos de bons serviços prestados à sociedade. Um edifício desse porte, construído na década de 1980, faz-nos pressupor que deve ter sido objeto de estudos, de projeto e de construção por empresas e profissionais competentes, habilitados pelo CREA e pela prefeitura locais. Veja, a seguir, a íntegra de seu artigo.

Mas serão só esses os responsáveis indiretos? Sabe-se, ainda, que no edifício atuava uma empresa de engenharia especializada em reabilitação de estruturas, ou seja, a engenharia estava presente no local da tragédia! Por que, então, ainda ocorrem acidentes dessa magnitude? Projetam-se e se constroem estruturas de edifícios com vida útil prevista para 50 anos; porém, sempre admitindo manutenção periódica. Portanto, em todas as obras existentes há a necessidade imediata de estabelecer rotinas de inspeções periódicas, freqüentes, seguidas de reformas e intervenções corretivas, sempre que o diagnóstico assim o indicar.

Documentos internacionais, como os adotados na Europa pela Federation Internationale du Béton (FIB) e nos Estados Unidos pelo American Concreto Instituto (ACI), exigem inspeções técnicas de edifícios a cada 10 anos, no máximo. No caso de obras de maior importância, a inspeção técnica deve ser realizada a cada 2 anos, podendo esse período chegar a 4 anos. Em Buenos Aires, há uma lei municipal obrigando vistorias periódicas em balcões e edifícios. Infelizmente, no Brasil essas inspeções, saudáveis e aconselháveis, não são obrigatórias, nem praticadas.

No campo da habilitação profissional, é indispensável que o sistema CONFEA/CREAs institua um processo permanente, no qual o título universitário qualifique, mas não habilite, pois a habilitação deveria ser temporária e não vitalícia, como é hoje. Também a primeira habilitação deveria ser obtida à custa de um exame de ordem ou de prova de conhecimentos adquiridos e toda habilitação deveria ter validade máxima de 5 anos. A cada 5 anos, o profissional deveria requerer a renovação de sua habilitação, juntando comprovantes de que permanece atuante na profissão e de que tem se preocupado com a atualização de seus conhecimentos.

O risco de desabamento de um edifício, como o ocorrido em Recife, é centenas de vezes menor que o de explosão de um botijão de gás ou de morte por acidente de carro nos centros urbanos e nas rodovias brasileiras. Ainda assim, é inadmissível que ocorra sem aviso e sem tempo suficiente de evacuação segura dos moradores. O correto seria prever essa deficiência estrutural por meio de inspeções periódicas, feitas por profissionais experientes, que indicariam, a tempo, a necessidade de um reforço - e o acidente teria sido evitado.

O primeiro documento regulador do exercício técnico da profissão foi a norma NB-1, de 1940. Naquela época, o dimensionamento das estruturas era realizado pelos chamados métodos deterministas e a introdução da segurança era dada pelo método das tensões admissíveis. A partir de fins da década de 1970, houve a primeira grande revolução no setor e a segurança passou a ser introduzida com base nos conhecimentos proporcionados pela teoria das probabilidades, bastante mais complexa e abstrata, porém mais exata e mais segura. Todos os arquitetos e engenheiros civis formados antes de 1980 foram considerados obsoletos e somente aqueles que se reciclassem deveriam continuar sendo habilitados a projetar e construir obras de porte.

Estamos agora em meio à segunda grande revolução. Foram introduzidos recentemente, ao lado da segurança, os conceitos de durabilidade. Até então, considerava-se que as estruturas de concreto seriam eternas e não requeriam manutenções como ainda era subentendido na década de 1980, época do projeto e construção do Edifício Areia Branca. As normas mundiais mudaram e a brasileira também, tendo sido recém-publicada sua nova versão, a NB-1 de 2004, obrigatória a partir de março último.

Novamente os profissionais que sempre projetaram e construíram da forma anterior, que, segundo a visão de hoje, é inadequada ou insuficiente, serão, ou deveriam ser, automaticamente reciclados para incorporarem, efetivamente, os novos conhecimentos. Somente a estrita obediência aos procedimentos constantes desses documentos oficiais - inclusive referidos no Código do Consumidor como de obediência obrigatória - poderá assegurar durabilidade, qualidade e segurança às estruturas construídas no País.

Infelizmente muitos profissionais, geralmente mal-informados, desconhecem as conseqüências de um mau uso ou uso parcial de documentos dessa importância. Pressionados por empresários irresponsáveis e avarentos, esses profissionais se submetem a honorários escorchantes e, assim, cortam atividades de estudo, de controle e de projeto que têm importância crucial no conjunto das atividades e procedimentos que conduzem a estruturas estáveis e duráveis.

Felizmente, o número de profissionais competentes ainda é muitas vezes superior ao dos profissionais pouco atualizados e omissos. Acidentes graves, do porte dos que têm ocorrido no País, demonstram a importância de uma Engenharia Civil bem praticada e exigem que proprietários, órgãos públicos, contratantes e usuários em geral, sejam melhor informados de seus direitos e remunerem adequadamente os profissionais que os atendem, exigindo deles, no mínimo, a consciente obediência às normas brasileiras. Estas são elaboradas, como em qualquer pais desenvolvido, para assegurar os direitos dos cidadãos à qualidade mínima de produtos e serviços técnicos.


Debates sobre inspeções de obras civis pauta o problema da segurança das edificações:
O concreto é um material de longa durabilidade. Os projetos estruturais prevêem a duração de, no mínimo, 50 anos, com manutenções periódicas. Porém, falhas de cálculo, uso de materiais de baixa qualidade e de mão-de-obra não treinada e, sobretudo, a ausência de inspeção estrutural para constatar o estado de conservação da edificação e da conseqüente intervenção reparadora podem ocasionar, num período de vida bem mais curto, a queda de marquises e fachadas, além, é claro, da própria edificação. Exemplo recente: o desabamento do Edifício Areia Branca, na região metropolitana de Recife, tinha 26 anos de idade.

Atentos para a importância do problema, o Instituto Brasileiro do Concreto (lbracon), a Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural (Abece) e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP) promoveram, no dia 8 de dezembro, no Novotel Center Norte, em São Paulo, o debate técnico Lições de Areia Branca: responsabilidades e segurança das obras civis. O evento enfocou a necessidade de se propor uma lei nacional que obrigue as inspeções técnicas em estruturas de concreto, com fim de assegurar a segurança dessas edificações.

Na visão do engenheiro-membro da Comissão de Diagnóstico do Edifício Areia Branca, Romilde de Oliveira, o colapso do edifício aconteceu devido ao rompimento de um dos pilares da obra. A escavação de 1,5m na base do pilar, próximo a caixa dágua com trincas, revelou o rompimento do pilar e a armadura flambada, expôs Romilde. O diagnóstico preliminar constatou estribos e cintas estreitas, pequeno recobrimento da armadura e bolhas com forma de elipses, que revelam que não houve uma vibração adequada quando da fabricação do pilar. Os edifícios construídos antes da década de 80 encontram-se sob suspeição e requerem vistorias regulares para a caracterização de seu estado de uso, pois a norma técnica NBR 6118, da década de 1960, mostra-se, hoje, anacrônica, concluiu Romilde.


Leis que já pegaram:
Leis de inspeções prediais existem em alguns municípios brasileiros. A lei ordinária n° 6323/1988, de Porto Alegre, obriga que os proprietários de edificações com marquises contratem um técnico para elaboração de laudo técnico sobre a estabilidade estrutural da marquise, a cada três anos. A inobservância da lei implica penalidades de ordem pecuniária. A dificuldade é pôr a lei em prática. Quando da regulamentação da lei, não havia estrutura na secretaria da prefeitura para examinar os laudos técnicos e, pior, a inexistência de profissionais treinados para fazerem a inspeção técnica resultava em laudos técnicos de baixa contabilidade, alertou o engenheiro Luiz Carlos Silva Filho, professor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, aos 160 debatedores presentes no evento. O problema da implementação da lei foi revertido com a inauguração de cursos de especialização, a intensificação da fiscalização e a conscientização dos usuários sobre os riscos de queda das marquises, esclareceu Luiz Carlos.

Buenos Aires tem uma lei semelhante. Ela obriga os proprietários a realizarem inspeções cuja periodicidade depende da idade da edificação: quanto mais antigo o edifício, menor é o tempo entre una inspeção e outra. As dificuldades de implementação da lei foram parcialmente vencidas com um convênio entre os órgãos do governo e a Associação de Engenheiros Estruturais (AIE), por meio do qual se viabilizou a realização de inspeções visuais das marquises, o que possibilitou flagrar quem não cumpre a lei, ressaltou Raúl Husni, ex-presidente da AIE da Argentina.

Em São Paulo, a Abece elaborou uma minuta de projeto de Lei sobre Conservação das Marquises, recentemente entregue ao vereador José Aníbal (PSDB). O projeto estabelece a obrigatoriedade de um parecer técnico para as marquises, feito por engenheiros capacitados e com prazo de validade de dois anos. É importante destacar que o engenheiro responsável pelo laudo técnico deve ser capacitado, e não somente habilitado, para que se evite profissionais e empresas oportunistas, lembrou aos debatedores o engenheiro Valdir Silva da Cruz, presidente da Abece.

Em Nova Iorque, segundo o engenheiro Leonardo Garzón, que atua na América do Norte, a Lei de Inspeção e Manutenção Preceptiva de 1998 prevê a penalidade do encarceramento para quem não a cumpre. A cidade de Salvador também possui uma lei de inspeções técnicas, mas de caráter mais geral. A Lei n° 5907/2001 preconiza a manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos e privados, responsabilizando os proprietários e gestores da edificação pela contratação e guarda dos laudos técnicos, que devem ser apresentados quando solicitados pelos órgãos fiscalizadores. Tal como se verificou em outras partes, a lei encontra dificuldade de implementação, devido à escassez de recursos dos condomínios e dos órgãos públicos e também à falta de engenheiros de estruturas habilitados para a inspeção. A lei possui ainda o inconveniente de tratar igualmente os desiguais, pois impõe enganos financeiros de igual monta para os pequenos e grandes proprietários, observou o engenheiro Antônio Carlos Laranjeiras, especialista do setor.

Uma lei de natureza idêntica foi proposta pelo Ibape-SP ao Vereador Domingos Dissei (PFL), em 2001, obrigando o proprietário a obter um Certificado de Inspeção Predial com prazo de validade de cinco anos. Enquanto a sociedade civil não decide sobre o assunto, alguns fatos são indiscutíveis, como exemplificou em sua palestra o engenheiro João Carlos de Carvalho, diretor da Escola de Engenharia D. Pedro II, de São José do Rio Preto: se antes do colapso do Edifício Itália, naquela cidade, a proporção de vendas de apartamentos era de um para três casas vendidas, depois do desmoronamento as vendas passaram para uma unidade a cada vinte casas vendidas.

Fábio Luís Pedroso é jornalista e assessor de comunicação do Ibracon - Instituto Brasileiro do Concreto.

Fonte: Revista CREA-SP. A importância da manutenção predial para a segurança dos condôminos. N° 18 - Ano V. Páginas: 20 a 24. Por Fábio Luís Pedroso. Janeiro/Fevereiro de 2005.

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Sergio Castro (09/01/2013)
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