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Cuidados contra o tempo.

Indispensável à valorização e funcionamento do imóvel, reparos devem seguir diretrizes de normas técnicas. Manuais auxiliam os administradores a saber o que e quando consertar.

Todo mundo sabe como manter um carro em bom estado. O manual do veículo recomenda verificar água e óleo com freqüência determinada, trocar filtros, pastilhas e efetuar revisões programadas pela montadora. Esses serviços estão incluídos no termo de garantia do automóvel, instrumento de proteção de ambas as partes. Assim como no caso do automóvel, quando uma construtora entrega um imóvel ela deve repassar ao proprietário características técnicas e prazos de garantia específicos de cada sistema ou material empregado, por meio da entrega de manuais de uso da edificação e conservação. De posse dessas informações, é possível à administradora ou síndico montar um plano de manutenção preventiva do imóvel.

Para melhor definir as responsabilidades das construtoras e condomínios e evitar complicações futuras com os proprietários, o Secovi (Sindicato da Habitação), em parceria com o SindusCon-SP, editou no início de 2003 manuais de manutenção das áreas comuns e unidades privativas do imóvel. Essa iniciativa pretende conscientizar condôminos e administradores da importância da elaboração de um programa de manutenção preventiva, esclarece o engenheiro Carlos Alberto de Moraes Borges, do Secovi. Os manuais pretendem ser um instrumento para a implantação da Norma Técnica 5674, de 1999, que obriga os empreendimentos imobiliários a elaborarem e implantarem programas de manutenção preventiva. O papel das construtoras em relação à manutenção é orientar os responsáveis pela gestão da edificação para implantarem um programa da melhor maneira possível, explica.

Para tanto, os manuais definem a construtora como uma empresa que presta assistência técnica. Ou seja, a construtora assessora e repara eventuais falhas nos imóveis no período determinado pelas garantias específicas de cada sistema e material citado no manual. As garantias são calculadas de acordo com o tempo de vida útil dos materiais empregados, dado fornecido pelos fabricantes, e pela qualidade do sistema construtivo empregado. Mas não adianta a construtora oferecer uma boa assistência técnica se o nível dos problemas de sistemas construtivos adotados for acima de um patamar aceitável, explica Borges. De acordo com o engenheiro, as melhores empresas do mercado gastam apenas 1% do orçamento total da obra com assistências técnicas.


Manual de utilização:
Ao assinar o contrato de venda e compra do imóvel, o cliente já recebe um termo de garantia provisório e um manual do proprietário genérico. O termo de garantia definitivo referente aos materiais e sistemas construtivos efetivamente empregados e os manuais de áreas comuns completos e explicativos só são entregues no momento da entrega da unidade ao proprietário. Nesses documentos constam todos os prazos de garantia com vigência a partir do habite-se expedido pela prefeitura. O manual editado pelo Secovi recomenda prazos de garantia que variam entre seis meses e cinco anos, garantia referente à solidez e segurança das edificações estipulada pela legislação brasileira. Também será efetuada pela construtora em conjunto com o síndico ou representante legal do imóvel uma vistoria nas áreas comuns para identificar possíveis falhas de execução ou danos nos materiais. Após a vistoria valem os prazos de garantia descritos nos manuais. Ou seja, a construtora só repara o que estiver dentro da garantia e de um plano de manutenção preventiva. Para tanto os manuais contêm sugestões de planos de manutenção, descrição e utilização dos principais sistemas da edificação, condições em que pode haver perda das garantias e orientações em caso de emergência. Também definem responsabilidades e relacionam os documentos legais que precisam ser arquivados e renovados.

De acordo com a engenheira Lílian Sarrouf, coordenadora técnica dos trabalhos de edição do manual, é fundamental a definição das responsabilidades das construtoras e dos proprietários na manutenção do imóvel. De acordo com Lílian o item mais polêmico na relação entre proprietário e construtora é a fachada Problemas na pintura, descolamento de revestimento e fissuras muitas vezes ocorrem devido a manutenções inadequadas. Repinturas tardias e serviços malfeitos podem gerar problemas maiores, adverte. Com relação às fissuras, Lílian considera muito subjetivo o conjunto de análises existentes e aguarda a finalização de uma norma de desempenho para edifícios habitacionais. Já o gerente geral de obras da construtora Gansa, Gerson Chaluppe, também considera indispensável a assistência ao cliente após a entrega do imóvel e a clareza na relação. Dentro da construtora foi criado um departamento de assistência aos proprietários que além das vistorias e trabalhos de manutenção contratual auxilia o morador na especificação de serviços e contratação de empresas adequadas. Esses serviços não dispensam a manutenção preventiva, que vai garantir maior vida útil ao funcionamento do imóvel como um todo, explica. De acordo com Chaluppe, reparos em instalações elétricas e hidráulicas, tratamento de fissuras e impermeabilização são os principais serviços executados pelas construtoras após a entrega do imóvel.


Inspeção:
- Determinação das características do imóvel: número de blocos, tipo de uso, área de unidades/total, área do subsolo, número de vagas por unidade/total, etc.

- Caracterização das relações trabalhistas: número de funcionários; condições de trabalho e atendimento à legislação trabalhista.

- Identificação de atestados: comprovante de desinfecção de caixas dágua e análise microbiológica da água; dedetização/desratização; atestado de troca ou não utilização de pára-raio radioativo.

- Projetos: combate a incêndio, auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, certificado de treinamento de brigada de incêndio e cadastro de manutenção; relatório de inspeção anual de elevadores; projetos estrutural, elétrico, hidráulico e de segurança patrimonial.

- Análise da conservação das áreas comuns externas: calçadas, gradis, acesso de pedestres, acesso de veículos, corredores externos, jardins, muros divisórios, piscinas, quadras, salão de festas, jogos e de ginástica, saunas, depósito de lixo e garagens.

- Análise da conservação de áreas comuns internas: coberturas, barrilete, casa de máquinas, antecâmaras, escadarias, hall social térreo/subsolo, hall de serviço/corredores internos, fachadas, caixilhos, unidade do zelador.

- Análise das instalações: antenas coletivas, quadro de antenas, TV a cabo/satélite, luz piloto, pára-raios (conservação), elevadores, quadro elétrico e sinalização dos elevadores, iluminação (minuteria) e sensores de presença e instalação de gás.

- Segurança contra incêndios: alarme de incêndio, bombas, chuveiros automáticos, corrimãos da escadaria, detectores de incêndio, extintores, hidrantes e mangueiras, iluminação de emergência, porta corta-fogo e sinalização de incêndio.


Prevenir é melhor que remediar:
No universo da manutenção dos imóveis existem as figuras da construtora/incorporadora, do síndico, da administradora de condomínio e das empresas especializadas em manutenção predial. O síndico ou responsável legal do empreendimento responsabiliza-se pelo gerenciamento físico e pela manutenção do imóvel, auxiliado pela administradora de condomínio. No entanto, na maioria das vezes os síndicos não são preparados para gerir um imóvel com todas as suas particularidades e muitas soluções são adiadas. Além disso, grande parte das administradoras não possui pessoal treinado para efetuar avaliações técnicas periódicas necessárias à implantação de um programa preventivo. No caso é necessária a contratação de empresa especializada em manutenção predial. De acordo com o engenheiro Zeferino Velloso Neto, diretor técnico da Velloso Engenharia, empresa especializada em manutenção predial, é comum as administradoras efetuarem uma inspeção anual burocrática nos imóveis que administram, sem levar em conta aspectos técnicos importantes. Se fossem detectados mais cedo, eventuais problemas poderiam ser sanados com pouco ônus ao condomínio. E aí que entra a figura do especialista, que realiza vistorias técnicas, aponta falhas, indica soluções e elabora planos de manutenção junto com a administradora. Quando a administradora é competente ela tem que oferecer aos condôminos ajuda especializada, afirma.

Além desse suporte técnico, o engenheiro acredita que as construtoras deveriam efetuar revisões periódicas gratuitas nos imóveis que entregam. Do segundo ao quinto ano surgem grande parte dos problemas, afirma. O especialista considera o manual elaborado pelo Secovi muito genérico e impossível de ser implantado pelo leigo. É um esboço da realidade da manutenção mas ameaça os condôminos com perdas de garantias, contesta. O manual recomenda a manutenção de diversos itens. Caso esses serviços não sejam efetuados o condomínio pode perder as garantias específicas. É uma maneira de se desvencilhar da responsabilidade, tudo passa a ser atribuição do condomínio, conclui.

Uma boa parte do trabalho das empresas especializadas consiste em servir de ponte entre a construtora e o condomínio. Diferente do papel de perito judicial, que alimenta processos judiciais intermináveis, esses especialistas conversam diretamente com o engenheiro responsável da construtora e apontam os problemas de maneira técnica. É uma conversa entre especialistas, portanto não cabem distorções, explica Velloso. Dessa maneira é possível evitar que uma solução seja adiada a ponto de agravar ainda mais o problema.

De acordo com Cristiane Montagna da Constrap Assessoria Técnica, os problemas mais comuns de responsabilidade das construtoras são de trincas e fissuras devido a estruturas muito esbeltas e flexíveis, em conjunto com paredes rígidas e infiltrações de lajes e piso térreo, garagem e cobertura, bem como infiltrações na própria fachada devido às trincas. Para minorar o problema, a especialista considera indispensável uma vistoria técnica com profissional qualificado que possa priorizar os itens de manutenção. Além dos custos periódicos operacionais, com funcionários, água, luz, telefone, impostos e manutenção de sistemas como o de elevadores e bombas, é indispensável ao condomínio a criação de um fundo reserva para eventuais reparos.

O tipo de manutenção pode ser preventivo, quando realiza as intervenções previstas no programa básico de utilização e preditivo, quando o responsável revê as previsões de operações e consegue detectar a evolução de um pequeno problema. A criação de um sistema da qualidade na manutenção pode ser a saída para gastos desnecessários, afirma Velloso. A primeira inspeção técnica é a visuale ajuda a verificar problemas de infiltração, manutenção de fachada e pintura interna. A partir daí devem ser montados cronogramas de manutenção que variam imóvel para imóvel. A região e localização do imóvel também interferem no tipo de manutenção necessária.

O conceito de manutenção corretiva conserta quando quebra, é o primeiro conceito que deve ser eliminado na implantação de um programa preventivo. Com gerenciamento adequado os custos podem ser controlados e até revertidos em benefícios, conclui.


Principais serviços:

Pintura
Verificação visual. Abertura das fissuras, tratamento, lixamento da área e aplicação de duas a três demãos de tinta. Em fachadas, aplicar uma demão de selador acrílico antes da aplicação da tinta. A manutenção deve ser feita a cada cinco anos.

Recomposição de impermeabilização
Identificação de vazamentos em jardineiras, lajes e reservatórios de água. A impermeabilização, em geral, não aceita reparos, ou seja, é necessária que seja refeita toda a área atingida. Jardineiras: remoção das plantas e da terra, quebra do acabamento interno e remoção da manta existente. Após a regularização da superfície, aplica-se uma manta asfáltica anti-raiz e, após três dias de testes com carga dágua, recobre-se com cimento e areia. Por fim, a terra e as plantas são recolocadas. Lajes: quebra-se o acabamento e remove-se a manta existente. Após a regularização da superfície efetua-se a aplicação da manta asfáltica. Após o teste de três dias com carga dágua, recobre-se a superfície com cimento e areia e aplica-se o acabamento desejado.

Manutenção de instalações elétricas
Lâmpadas e luzes de emergência devem ser trocadas quando se queimam. Recomenda-se a utilização de lâmpadas frias para economia de energia. O sistema de luz de emergência deve ser verificado mensalmente. Quando inadequada, a fiação deve ser trocada de acordo com a garantia e normas de segurança do fabricante. Após dez anos de utilização do imóvel, recomenda-se vistoria elétrica por pessoal especializado.

Manutenção de instalações hidráulicas
Inspeção visual e identificação de louças quebradas, falhas nos metais sanitários, vazamentos ou entupimentos. Louças e metais devem ser trocados. Na troca de tubulações aéreas ou externas como barriletes e tubulações aéreas em garagem, é necessário remover a tubulação deteriorada e trocar por uma nova. Dentro das unidades é necessário detectar a tubulação, quebrar a parede de banheiros/cozinhas para troca da tubulação e devido fechamento e acabamento da área.

Limpeza de caixa dágua
O serviço deve ser efetuado a cada três meses e a potabilidade da água deve ser verificada regularmente. Os reservatórios deverão ser esvaziados um a um e limpos com escovas e cloro. Após a lavagem elas podem ser reabastecidas. É aconselhável azulejar as caixas para uma melhor manutenção, apesar do encarecimento no custo de impermeabilização.

Troca de vidros de janelas
Verificação visual. Em áreas comuns, responsabilidade do condomínio. Nas unidades a responsabilidades é do morador. O serviço de troca deve ser feito por uma vidraçaria.

Troca de fechaduras
Muito rara a troca nas áreas comuns. Nas unidades acontece com mais freqüência para embelezamento ou reforço na segurança.

Manutenção/avaliação de elevadores
É efetuada mensalmente uma vistoria. No caso de desgaste de peças o condomínio deve ser avisado.A manutenção eleita por pessoal especializado sempre com o elevador desligado.

Trincas e fissuras na estrutura e alvenaria
As trincas devem ser abertas, tratadas e recuperado o acabamento da alvenaria. Problemas na estrutura são mais raros de acontecer, porém não são impossíveis. Quando se visualiza trincas que aumentam rapidamente de tamanho e se tornam grandes e profundas, é hora de chamar um engenheiro de estruturas para efetuar uma vistoria e emitir um laudo técnico.

Limpeza de pedras naturais
A limpeza deve ser feita de forma periódica e quando, na inspeção visual, for detectada muita sujeira nas superfícies. Não é aconselhável a limpeza com o uso de limpa-pedras, produtos que contêm ácidos na sua composição e danificam a impermeabilização.

Sistemas de combate a incêndio
A manutenção de extintores e verificação das mangueiras devem ser efetuadas seguindo as normas do Corpo de Bombeiros. Os extintores devem sempre ser recarregados antes do término da garantia.

Recomposição de argamassa/revestimento
Devem ser trocados ou reparados quando estiverem trincando ou soltos.Para recompô-los é necessário a quebra das áreas soltas, limpeza da área, preparação da superfície e colocação do acabamento, seja ele cerâmico ou argamassa.

Jardinagem/ paisagismo (replantio/poda)
A poda e o replantio devem ser feitos mensalmente. O replantio é uma opção de cada condomínio. Na maioria das vezes é efetuada apenas a poda.

Manutenção em revestimentos e equipamentos de piscina
Os equipamentos e revestimentos de piscina devem ser vistoriados a cada seis meses. A troca do revestimento só é efetuada quando são identificadas muitas peças quebradas que prejudicam a impermeabilização e afetam a segurança dos usuários. Na troca é aconselhável reimpermeabilizar a área, pois no momento de remoção do revestimento cerâmico pode-se danificar a manta asfáltica.

Ar-condicionado
A limpeza dos dutos de ar-condicionado deve ser feita semestralmente, juntamente com a troca de filtros, por empresa especializada.

Gesso acartonado
Reparos em paredes de gesso acartonado são feitos apenas quando as paredes apresentam trincas e fissuras. Serviço de ocorrência mais rara.

Fonte: Revista Téchne. Cuidados contra o tempo. Edição 85. Ano 12. Páginas: 38, 39, 40, 42. Abril de 2004.

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Raquel Tomasini (08/01/2013)
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